Tapunuz Her An Elinizden Alınabilir

Yasalardaki öyle boşluklar doğdu ki, her an gayrimenkulünüze yeni varisler çıkabilir.

Yıllardır oturduğunuz ya da yeni aldığınız evinize bir anda yeni bir ortak eklenebilir. Nasıl mı? Avrupa Birliği’ne (AB) uyum çerçevesinde Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişiklikler öylesine boşluklar yarattı ki, sadece bir yıl içerisinde binlerce ev sahibi ya tapusunu kaybetti ya da yeni varislerle karşılaştı.

Habertürk'ün haberine göre, son yıllarda emlak sektöründe yaşanan patlama ile birlikte Türkiye’deki tapu sistemin keşmekeşliği de gün yüzüne çıktı. Kamulaştırma Kanunu'nun 38. Maddesi AB’ye uyum değişikliklerinde geçtiğimiz yıl kaldırıldı. Böylece 30 yıl önce bile kamulaştırma yapılan arazilerin varisleri "Karar bize tebliğ edilmedi" gerekçesi ile dava açma imkanına kavuştu. Sadece bu da değil, ev satın aldığınızda bir anda size, “Buranın varisiydim, benden izinsiz satıldı” diyerek, kişilerin dava açma şansı da çıktı. Tabi bu kanunlar, gerçek hak sahipleri için önemli gelişmeler içerse de, bazı kötü niyetliler için gün doğmuş oldu.

Yasalardaki bu ve benzeri boşlukları fark edenler, avukatların da yönlendirmesi ile soluğu mahkemede almaya başladı. Son altı ayda, başta İstanbul olmak üzere Türkiye'nin dört bir yanından on binlerce dava açıldı. Toplu Konut İdaresi’nin de (TOKİ) başını ağrıtan bu sıkıntı nedeni ile kurum milyonlarca dolar bedel ödemek zorunda kaldı. Açılan davaları kaybeden TOKİ bu kapsamda "sonradan çıkan varislere" bugüne kadar 50 milyon YTL ödedi.

TOKİ’DEN 50 BİN YTL ALDI

Bu konuda TOKİ’ye dava açarak kazanan Ali Sevinç kendisini bir avukatın yönlendirdiğini ve Halkalı’da 20 yıl önce yapılan kamulaştırmadan pay almak için dava açıp kazandığını söylüyor. Ödemeyi de TOKİ'nin yaptığını belirten Sevinç, şunları anlatıyor: “Aileme ait Halkalı’da arazimiz vardı. Bunlar zamanında çok düşük ücretlerle kamulaştırma yapılmış. Ben de buna itiraz ettim ve kazandım.” TOKİ yetkilileri ise kanundaki boşlukların kendileri için büyük bir sorun haline geldiğini söylüyor. Kamulaştırılan alanların değerlendikten sonra onlarca varisinin çıktığını ve bir çok davanın devam ettiğini anlatan TOKİ yetkilileri, sorunun çözümü için yasal düzenlemeler gerektiğini savunuyor.

KALDIRILAN 38. MADDE NEYİ AMAÇLIYORDU

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 38. maddesinde, “Kamulaştırma yapılmış, ancak işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırma hiç yapılmamışken kamu hizmetine ayrılarak veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmaz malın malik, zilyet veya mirasçılarının bu taşınmaz mal ile ilgili her türlü dava hakkı yirmi yıl geçmekle düşer. Bu süre taşınmaz mala el koyma tarihinden başlar” deniliyordu. Ayrıca varisçilere tebliğ şartı bulunmuyordu. 2006 yılında Avrupa Birliği'ne uyum süreci çerçevesinde gayrimenkullere yapılan tecavüzlerin önlenmesi için bu madde kaldırıldı.

BAŞKA BOŞLUKLAR DA VAR

İstatistikler de bu durumdaki çarpıklığı tüm açıklığı ile ortaya koyuyor. Son üç yıldır ortalama 55 bine yakın tapu davası açıldı ve bu davalar neticesinde binlerce vatandaş parasını ödeyerek aldığı evini veya arazisini geri vermek durumunda kaldı. Peki tapu mağduriyeti nasıl oluşuyor. Diyelim ki bir ev satın aldınız ve bu ev X Bey'e aitti. Aradan bir süre geçti ve Y Bey çıkıp, 'Sen bunu benim bir akrabamdan almışsın ama bu, kendisine veraset yoluyla intikal etmişti, benim de hakkım var, sana tapu iptal davası açıyorum.' İşte bu noktada karşı taraf haklıysa satın alırken ödediğiniz para tamamen yanıyor.

SARIYER’DE OSMANLI ZAMANINDAN VARİSLER ÇIKTI YÜZLERCE TAPU KAYBEDİLDİ

2008 başında sonuçlanan bir dava Türkiye’deki tapu sisteminin nasıl bir keşmekeş içerisinde olduğunun kanıtı oldu. Sarıyer Asliye Hukuk Mahkemesi, tam 50 yıl sonra, Kireçburnu'ndaki 100 dönümlük arazinin 1915'te Türkiye'yi terk eden Ermeni banker Ohannes Marten Agopyan'ın ailesine ait olduğuna karar verdi. Turgut Özal döneminde çıkarılan İmar Affı Yasası'nın ardından araziye yapılan 144 yapının sahibi de, bu kararın ardından 20 yıldır bu arazi üzerinde bulundukları gerekçesiyle davası açtı. Ancak Sarıyer Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından bu talep reddedildi. Bugüne kadar onlarca eve dava açılırken, önümüzdeki günlerde 60 dava daha açılacak. Agopyan'ın davaları kazanması halinde lüks villaların da bulunduğu yapılar yıkılacak.

TAPU SİGORTASI ZORUNLU OLMALI

Bu sorunların çözümü ise "Tapu sicili sigortası" (Title Insurance) olarak da bilinen "Gayrimenkul Mülkiyet Garanti Sigortası"ndan geçiyor. Bu sigorta, taşınmaz üzerinde bulunan rehnin tamamen veya kısmen nakde çevrilememesi riskini teminat altına alıyor. Kredi veren kuruluşu risklere karşı koruyan bu sigorta kredi verilerek ipotek altına alınan gayrimenkulun tapu sicil kayıtlarının temiz olduğunu ve ipoteğin nakde çevrilmek istendiğinde bir sorun çıkmayacağını garanti ediyor ve aksi durumlardaki zararı kapsama alıyor.

AB Invest Genel Müdürü Zafer Arslan, bu konuda Türkiye’de ilk adımı atanlardan. Kendi projelerinde tapu sigortası bulunduğunu anlatan Arslan, Türkiye’nin bu konuda oldukça geride olduğuna dikkat çekiyor. Arslan, uygulamanın yaygınlaşması için kredi veren kurumların bu sigortayı bir zorunluluk haline getirmesinin de faydalı olacağını belirterek şu bilgilileri veriyor: “Tapu sigorta şirketleri 3-4 haftayı bulabilen araştırma sürecinde çok değişik araştırmalar yapıyor. Sorun yaşamamak için, tapu kadastro, orman alanı, SİT alanı, belediye ile ilgili hukuki durumlar, kıyı kanunu, askeri bölge kanunu gibi birçok unsurun iyi araştırılması gerekiyor.”